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2020年4月13日 星期一
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关于规范全州物业服务行业招投标工作的指导意见

恩施州住建规〔2019〕3号

发布时间:2019-12-05 15:50 编辑:州住建局


各县市住建局,各房地产开发企业、物业服务企业及相关单位:
  为进一步规范完善我州物业服务行业招标投标活动,保障物业服务招标投标当事人的合法权益,促进物业服务市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》、《湖北省物业服务与管理条例》、住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房〔2017〕75号)等有关法律法规规章,结合本州实际情况,就我州物业服务行业招标投标工作的有关事项通知如下:
  一、招标人
  物业服务活动涉及小区全体业主的合法权利益,房地产开发企业必须依照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》执行;鼓励、提倡业主参照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,通过招投标方式选聘物业服务企业。以招投标优式选聘物业服务企业的,房地产开发企业、业主为招标人。业主选聘物业服务企业的,经召开业主大会予以确认,同时应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会根据业主大会决议,具体负责招投标各项工作。未成立业主委员会的,由物业所在居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下代行业主委员会职责。 
  二、招标方式
  招标分为公开招标和邀请招标,公开招标,是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒体发布招标公告。邀请招标,是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人采用邀请招标方式的,应当向三个及以上具备承担招标项目能力、资信良好的法人或者其他组织发出投标邀请书。 
  根据业主委员会实际,建议、提倡业主委员会委托招标(招标代理机构进行招标活动),未成立业主委员会的,由物业所在居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下实施招标。 
  三、招标文件或投标邀请书
  建设单位或业主委员会委托招标代理机构招标的,招标代理机构在编制招标文件或投标邀请书中须要求投标人提供以下材料: 
  (一)合法有效的企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证或三证合一证件;
  (二)新成立或外来未满一年的企业提供经县市住建局同意恩施州住建局登记的证明,其余企业提供恩施州住建局公示的物业服务信用评价等级证明;  
  (三)企业信用承诺书(承诺企业近三年内,在经营活动中没有重大违法违规记录,无重大上访重大矛盾纠纷和未发现围标串标、弄虚作假行为)。 
  四、物业服务招标投标的范围
  (一)住宅及同一物业管理区域内非住宅物业实施前期物业服务的,建设单位或业主委员会应当通过招标投标的方式选聘相应的物业服务企业。
  (二)物业的建设单位或业主委员会应当通过招标方式选聘物业服务企业,投标人少于3个或者建筑规模小于3万平方米的,经物业所在地县市住建局批准,可以采用自主发包方式选聘相应的物业服务企业。
   五、前期物业服务招标投标完成时限
  (一)建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标投标的方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。
  (二)建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作:
   1.现售商品房在销售30日前;
   2.预售商品房在取得商品房预售许可证前(申请预售许可证前30日);
   3.非出售的新建物业在交付使用90日前。
     凡未按要求进行前期物业管理招标的项目,不予办理预售许可手续。
  六、评分必须考虑因素
  1.根据我州公布的物业服务企业信用等级设定分值进行量化评分,在我州有在管项目但未参加信用等级评定的物业服务企业信用不得分。 
  2.根据经营业绩进行量化评分。主要考虑管理面积和物业类型,管理面积以实际签订合同为准。
  3.根据行业协会等机构培训合格的项目经理进行量化评分。对取得项目经理证书,且为大专及以上学历的,担任过三年以上(含三年)超过招标规模项目的小区项目经理的、担任过五年以上(含五年)超过招标规模项目的小区项目经理(提供任职证明)等情况可以适当加分。
  4.根据企业信誉加分。省、州、县市物业管理主管部门、州行业协会颁发的优秀物业企业可适当加分。
  七、流标
  经过两次招标流标后,招标人可向县市住房和城乡建设局申请自主发包方式,填写自主发包登记表报送县市住房和城乡建设局登记。 
八、核验和备案
  住建部门通过对招投标活动过程、出具相关证明文件、服务合同登记等方式监督物业服务市场招投标活动。 
   1.物业招标文件(投标邀请书)交县市住房和城乡建设局核验。核验中若发现招标文件(投标邀请书)中有违反相关法律法规和规章的条款,将责令招标人重拟招标文件(投标邀请书),直至符合相关法律法规及规章,否则招标流程不得进入下一步。 
  2.房地产开发企业与物业服务企业签订的前期物业合同,由房地产开发企业在合同签订后15日内到辖区住房和城乡建设局登记;业主委员会或居民委员会与物业服务企业签订的物业服务合同,由物业服务企业在合同签订后15日内到辖区住房和城乡建设局登记。登记时,行业主管部门在物业服务合同中发现有违反相关法律和行政法规规定的无效情形的,行业主管部门将责令相关主体重新签订有效合同或通知招标人向下一顺位的中标候选人发出中标通知书,与之签订合法有效的合同,否则县市住建局将不予登记。 
  九、进一步明确相关程序
  (一)同一物业管理区域内,只能选聘一家物业服务企业实施物业管理服务。
  (二)前期物业管理期间,业主大会尚未组建,物业管理区域内因特殊原因确需变更物业服务企业的,建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、原收费标准不变的前提下,制定选聘方案并向全体业主公示后,按照规定另聘物业服务企业并报县市住建部门登记。(业主购买住宅物业后,建设单位更换前期物业服务企业的,应当征得半数以上业主同意)。
  (三)招标人应当在发布招标公告或者发出招标邀请书的10日前,向县市住建局提出物业服务招标申请并提交以下材料报县市住建局核验:
  1.物业项目开发建设的政府批文或房地产权属证明材料;
  2.招标公告或者招标邀请书;
  3.招标文件;
  4.县市住建设局对提交的材料有异议的,应当在受理之日内向招标人提出。
  (四)建设单位采取邀请方式招标的,应当邀请3家以上物业服务企业参加投标。
  (五)物业服务招投标过程应在街道办事处的监督下进行。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中物业管理方面的专家不少于成员总数的三分之二。
  (六)招投标结束后招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
  (七)招标人应当自确定中标人之日起15日内,到县市住建局备案。
  (八)招标人未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,按《物业管理条例》相关规定给予处罚。

                                                                                  恩施州住建局
                                                                                       2019年12月5日

责任编辑:州住建局